La dynamique récente du marché du crédit immobilier est marquée par une baisse significative des taux, une évolution accueillie favorablement par les emprunteurs après une période de difficultés. Cette section élargit et approfondit notre compréhension de la baisse actuelle des taux de crédit immobilier.

Contexte historique et tendances actuelles

Avant 2022, les taux de crédit immobilier étaient à des niveaux historiquement bas, oscillant entre 1,55% et 1,05%. Cette période a soutenu le marché immobilier, permettant aux emprunteurs de financer leurs projets à des coûts relativement bas. Toutefois, la situation a changé avec la montée de l’inflation et les impacts de la guerre en Ukraine, entraînant une augmentation significative des taux. À titre d’exemple, le taux moyen sur 20 ans est passé de 0,99% en décembre 2021 à 4,04% en septembre 2023, marquant une hausse considérable​​.

1. Période de taux bas et impact de l’inflation

Jusqu’au début de 2022, le marché du crédit immobilier en France jouissait de taux exceptionnellement bas, se situant autour de 1%. Cette période a marqué un soutien majeur pour le marché immobilier, offrant des opportunités d’emprunt à moindre coût pour les acheteurs. La hausse de l’inflation, exacerbée par des événements mondiaux tels que la guerre en Ukraine, a mis fin à cette ère, avec une augmentation significative des taux. En décembre 2021, le taux moyen sur 20 ans était de 0,99%, mais il a grimpé à 4,04% en septembre 2023. Cette augmentation rapide a eu un impact notable sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages, affectant toutes les catégories de revenus​​​

2. Evolution des taux depuis 2020

Les données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA montrent que les taux d’intérêt ont fortement progressé depuis 2020. En juin 2020, le taux était de 1,27%, tombant à 1,05% en juin 2021, puis augmentant à 1,52% en juin 2022. En juin 2023, les taux ont atteint un sommet de 3,45%. Cette tendance à la hausse est confirmée pour l’année 2023, avec des prévisions de poursuite de cette tendance en 2024. Les taux pour les prêts immobiliers à 25 ans ont dépassé 3,50% pour la majorité des emprunteurs, allant même au-delà de 4,03% pour certains.

3. Baisse de la demande et retour de certaines banques

La hausse des taux a entraîné une baisse continue de la demande de crédit immobilier, particulièrement marquée depuis l’été. En octobre 2022, les taux avaient grimpé à 2,5%, atteignant 4,30% en octobre 2023. Cette situation a cependant eu un effet positif pour les banques, l’écart entre les taux de référence et les taux des prêts immobiliers devenant plus favorable à leurs marges. De plus, le taux d’usure s’étant élevé à 5,80% en octobre 2023, il n’est plus un obstacle majeur pour les acheteurs potentiels. Cette nouvelle configuration a encouragé certaines banques à revenir sur le marché, augmentant ainsi l’offre de crédits immobiliers​​​

4. Conclusion

L’année 2023 a marqué un tournant dans l’histoire du crédit immobilier en France, passant d’une période de taux extrêmement bas à une augmentation notable des taux d’intérêt. Cette évolution a eu un impact profond sur la capacité d’emprunt et le pouvoir d’achat des ménages, tout en conduisant à une diminution de la demande de crédits immobiliers. Cependant, la stabilisation récente des taux et le retour de certaines banques sur le marché immobilier suggèrent un avenir plus prometteur pour les futurs acheteurs.

Impact sur le pouvoir d’achat immobilier

La hausse des taux a eu un impact direct sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Par exemple, un ménage gagnant 4 000€ par mois pouvait emprunter environ 287 022€ sur 20 ans en décembre 2021, contre moins de 215 000€ aujourd’hui, soit une contraction de plus de 33% en moins de deux ans​.

1. Capacité d’emprunt réduite

L’une des conséquences directes de la hausse des taux est la réduction de la capacité d’emprunt des ménages. Depuis janvier 2022, les banques ne peuvent plus prêter au-delà d’un taux d’endettement de 35%. En janvier 2021, environ 70% des ménages avaient un taux d’endettement inférieur à 35%, mais avec l’augmentation des taux en octobre 2023, moins de 60% des dossiers étaient sous cette barre. En conséquence, la capacité d’emprunt a fortement diminué, impliquant une perte significative pour les ménages à différents niveaux de revenus.

2. Impact sur le coût des prêts

L’augmentation des taux a entraîné une hausse du coût total des prêts. Par exemple, pour un prêt de 200 000 euros sur 20 ans, il est nécessaire de gagner 30% de plus qu’auparavant pour compenser la hausse des taux. Cela reflète une augmentation significative des mensualités et une diminution correspondante du pouvoir d’achat immobilier​.

3. Contexte économique et opportunités

Malgré ces défis, le marché immobilier français continue de représenter une valeur refuge, même en période de crise. La possibilité de renégocier le taux d’intérêt des crédits immobiliers offre une certaine souplesse aux emprunteurs, leur permettant d’ajuster leurs prêts en fonction des conditions du marché. De plus, l’immobilier reste l’un des investissements privilégiés des Français, en particulier pour la préparation de la retraite. Cela suggère que malgré une capacité d’emprunt réduite, le secteur immobilier demeure attractif pour de nombreux Français.

4. Conclusion

L’augmentation des taux de crédit immobilier en France a eu un impact profond sur la capacité d’emprunt et le pouvoir d’achat des ménages, les obligeant à revoir leurs plans d’achat immobilier. Cependant, le marché reste dynamique, offrant des opportunités d’ajustement et de renégociation, ainsi qu’une valeur sûre pour les investisseurs à long terme.

Prévisions pour fin 2023 et début 2024

En fin d’année 2023, les taux moyens toutes durées confondues, hors frais et assurance, devraient atteindre environ 4,10%. Bien qu’une hausse continue soit attendue dans les premiers mois de 2024, une inflexion légère est prévue par la suite, en raison d’une baisse prévue du principal taux de refinancement de la BCE.

1. Impact sur le marché immobilier

L’année 2023 a été une période charnière pour le marché immobilier français, avec un volume de transactions immobilières en baisse de 20% par rapport à 2022. En 2023, le prix au mètre carré dans l’ancien à Paris est passé sous la barre des 10 000 €, et une tendance baissière a été observée dans plusieurs villes. Pour 2024, une poursuite et même une accélération de cette baisse des prix sont prévues, avec une diminution moyenne estimée à -4%. Parallèlement, le volume des transactions immobilières devrait continuer de diminuer, se limitant à environ 800 000 ventes d’ici septembre 2024. Les marges bancaires en reconstitution devraient assouplir les conditions d’octroi de crédit, mais la demande restera probablement contrainte et limitée principalement aux secundo-accédants.

2. Conclusion

La fin de 2023 et le début de 2024 représentent un moment critique pour le marché immobilier français, marqué par des ajustements des taux de crédit et un marché immobilier en mutation. Alors que les taux devraient continuer d’augmenter dans les premiers mois de 2024, une correction est attendue par la suite. En même temps, le marché immobilier pourrait voir une baisse continue des prix et une diminution du volume des transactions, offrant potentiellement de nouvelles opportunités pour les acheteurs, notamment les secundo-accédants. Ces changements reflètent les ajustements en cours dans l’économie et le secteur immobilier, influencés par des facteurs tels que les politiques monétaires de la BCE et les conditions du marché local.

Stabilisation des taux et efforts des banques

Les taux semblent se stabiliser, avec des barèmes bancaires globalement stables. Avant négociation, les taux s’affichent à environ 4,35% sur 20 ans et 4,50% sur 25 ans, mais la réalité des taux obtenus est souvent inférieure, indiquant que les banques sont prêtes à faire des efforts pour relancer la production des crédits immobiliers. Certaines banques qui avaient cessé de prêter sont de retour sur le marché avec des offres adaptées, notamment des financements à 110% pour les plus jeunes et des offres pour des profils moins haut de gamme​​.

1. Situation actuelle des taux de crédit immobilier

Depuis le début de 2022, le marché immobilier français a connu une forte hausse des taux de crédit immobilier, culminant en novembre 2023 autour de 4,20 % pour les contrats sur 20 ans. Cependant, une légère accalmie a été observée récemment, avec une stabilisation de ces taux. Les experts estiment que les taux d’intérêt pourraient atteindre un palier maximal de 4,50 % dans les prochains mois, éloignant ainsi la perspective d’une moyenne supérieure à 5 %. Actuellement, les taux pour les prêts à l’habitat se situent à 4 % sur 15 ans, à 4,20 % sur 20 ans, et à 4,50 % sur 25 ans. Cette inversion de tendance est principalement attribuée au changement de politique de la Banque centrale européenne (BCE), qui, après une série de hausses de ses taux directeurs, a opté pour le statu quo lors de sa dernière réunion, dans un contexte de ralentissement de l’inflation en France.

2. Réaction des banques et reprise des financements

Face à cette stabilisation, les banques commencent à assouplir leurs conditions de prêt et à reprendre l’octroi de financements. Avec des coûts de refinancement désormais stabilisés, elles renouent avec la rentabilité sur le crédit immobilier. Certaines institutions qui avaient restreint les prêts, comme la Société Générale et la Banque Postale, réouvrent les vannes, acceptant à nouveau de financer les dossiers les plus solides, tout en montrant plus de flexibilité dans leurs critères. Cette reprise des financements offre aux emprunteurs l’opportunité de faire jouer la concurrence pour bénéficier de meilleures conditions, ce qui pourrait également entraîner une baisse de la proportion de prêts refusés. Néanmoins, les courtiers estiment que ces signaux positifs ne suffiront pas à ramener le marché à son niveau d’avant 2022, notamment en raison du plafond d’endettement à 35 % imposé par le Haut Conseil de Stabilité Financière. Les taux d’intérêt, malgré une certaine stabilisation, ne sont donc pas attendus à baisser à court terme.

Conclusion

La stabilisation récente des taux de crédit immobilier et les efforts des banques pour redynamiser le marché marquent une évolution positive pour les emprunteurs. Cependant, cette amélioration reste limitée et ne signale pas encore un retour aux conditions de prêt plus favorables d’avant 2022. Le marché immobilier français reste donc attentif à l’évolution des politiques monétaires et aux réactions des institutions bancaires face à ce contexte en mutation.