Immobilier : quelle fiscalité choisir pour déclarer les loyers perçus ?
Microfoncier ou régime réel, le calcul se fait surtout en fonction du niveau des frais engagés.
Le propriétaire bailleur est soumis à une fiscalité particulière qui a une incidence non négligeable sur la rentabilité. Tout dépend s’il veut louer le logement vide ou meublé.
S’il le loue vide, il peut bénéficier d’un régime appelé « microfoncier ». Dans ce cas, il bénéficie d’un abattement pour charges de 30 % et n’est imposé que sur 70 % des loyers perçus. Le système de déclaration est simple, car il n’y a pas de justificatifs à produire, mais ce régime est destiné aux bailleurs percevant moins de 15 000 euros annuellement.
Pour les bailleurs qui gagnent plus ou qui préfèrent des déductions en fonction des frais réellement engagés, il est possible de choisir le régime réel.
Dans ce cas, un certain nombre de frais sont déductibles des loyers perçus comme la rémunération des gardiens, les frais de l’agence immobilière pour la recherche du locataire, la rédaction des contrats et même les cotisations versées à des chambres syndicales de propriétaires qui donnent des conseils personnalisés. Les travaux permettant de maintenir ou de remettre en état l’immeuble ou le logement, les réparations locatives, les travaux améliorant le confort du locataire sont également déductibles.
Déficit foncier
Le choix entre le microfoncier et le régime réel se fait chaque année au moment de la déclaration des revenus, ce qui permet au bailleur de choisir en fonction des travaux qu’il a réalisés dans l’année. Les impôts locaux peuvent également être déduits des loyers ainsi que les intérêts d’emprunt. Et si au total tous les frais engagés dans l’année dépassent le montant des loyers perçus, il est possible de créer un « déficit foncier ».
Les frais engagés viennent d’abord en déduction des loyers perçus et, si le montant des loyers ne suffit pas à les absorber entièrement, la somme restante vient alors en déduction du revenu global imposable de l’année à hauteur de 10 700 euros (cette limite est désormais portée à 21 400 euros pour des travaux de rénovation énergétique).